Terreno edificabile: cosa posso costruire e quanti metri quadrati
Su un terreno edificabile puoi costruire ciò che il piano urbanistico del Comune ammette in quella zona, nella quantità data dagli indici e al netto dei vincoli. Il primo documento da chiedere è il Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU): da lì si parte per fare i conti.
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Cosa si può fare in un terreno edificabile?
Lo dice la zona in cui il piano lo colloca: residenziale, produttiva, commerciale, per servizi. Ogni zona ammette alcuni usi e ne esclude altri. Costruire una casa in zona produttiva, o un capannone in zona residenziale, di norma non si può.
Quanti metri quadrati si possono costruire?
Il conto si fa con le norme di piano della zona:
- indice di edificabilità: quanti metri cubi o quadrati per ogni metro quadrato di terreno;
- rapporto di copertura: quanta parte del lotto può essere occupata;
- altezza massima e numero di piani;
- distanze da confini, strade e altri edifici;
- parcheggi e verde da lasciare.
Il numero che conta è il più basso che esce da tutti questi limiti messi insieme, non l’indice da solo.
Cosa significa «edificabile ma non si può costruire»?
Succede più spesso di quanto si pensi. Le cause tipiche:
- la zona richiede un piano attuativo che non è mai stato approvato;
- il lotto è più piccolo del minimo richiesto;
- un vincolo (paesaggistico, idrogeologico, fascia di rispetto di strade, ferrovie, cimiteri, elettrodotti) riduce o azzera l’area utile;
- manca l’accesso da strada pubblica o mancano le urbanizzazioni;
- la capacità edificatoria è già stata usata da un edificio vicino.
Cosa controllare prima di comprare
CDU aggiornato, norme di piano della zona, carte dei vincoli, mappa catastale e titolo di provenienza. Con questi documenti prepariamo una tabella con la superficie realizzabile e le condizioni. Prima del preliminare, non dopo.
Cosa facciamo noi
Chiediamo il CDU, leggiamo piano e vincoli, misuriamo l’area davvero utilizzabile e ti diciamo quanto si può costruire e con quale titolo. Se il terreno è destinato a un’attività produttiva nella ZES Unica, il percorso è quello di zescampania.it.
Domande frequenti
Posso mettere una casa prefabbricata su un terreno edificabile?
Sì, ma una casa prefabbricata stabile è una costruzione a tutti gli effetti: serve lo stesso titolo edilizio di una casa tradizionale e valgono gli stessi indici.
E su un terreno agricolo?
In zona agricola si costruisce solo in funzione dell’attività agricola e con indici molto bassi, secondo la legge regionale e il piano comunale.
Il CDU basta per essere sicuri?
No. Il CDU dice la destinazione e i vincoli noti al Comune. Non dice quanta superficie esce né se il lotto ha già ceduto la sua capacità edificatoria.
Quanto vale il terreno?
Il valore dipende da ciò che ci si può realizzare. Per questo la stima viene dopo la verifica di quanto e cosa si può costruire.
Se il tuo caso è questo
Dicci dove si trova l’immobile e cosa vorresti farne. Guardiamo le carte che hai, ti diciamo quali mancano e se l’idea regge prima che tu spenda altro.
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